La loi de finances 2025, en réduisant les avantages fiscaux pour les locations meublées de courte durée, vise à encourager les propriétaires à opter pour des baux de longue durée afin de soutenir le marché résidentiel. Mais cette approche uniforme, pertinente dans certaines grandes villes, pourrait s’avérer inadaptée dans d’autres régions où la demande touristique est faible. Une telle mesure pourrait échouer à l’échelle nationale en raison des dynamiques contrastées du marché locatif français.
Les choix des propriétaires utilisant des plateformes collaboratives telles qu’Airbnb dépendent directement des conditions locales (« What Drives Pricing Behavior in Peer-to-Peer Markets », Mehdi Farajallah, Robert G. Hammond, Thierry Pénard, SSRN, 2016). A Paris, où l’afflux touristique reste massif, un propriétaire dans le Marais ou à Montmartre trouvera peu d’incitation à basculer vers un bail de longue durée, même en tenant compte des réductions d’avantages fiscaux.
Des villes comme Chamonix (Haute-Savoie) ont choisi de réguler spécifiquement les locations saisonnières pour répondre à la hausse des prix immobiliers. Mais dans des villes moyennes comme Poitiers, où la demande touristique est moindre, l’incitation à maintenir un logement en location de courte durée est forcément moindre.
Malgré un cadre fiscal moins favorable, la location de courte durée restera plus lucrative que la location longue durée dans les zones touristiques, ce qui freine la réorientation vers des baux classiques. Les « superhôtes » Airbnb, en particulier dans les villes à forte affluence, affichent des taux de remplissage élevés et captent un revenu supérieur parce que les utilisateurs privilégient les logements bien notés (« Trust and Reputation in the Sharing Economy: The Role of Personal Photos on Airbnb », Eyal Ert, Aliza Fleischer et Nathan Magen, SSRN, 2015). Les Jeux olympiques de Paris 2024 illustrent cet attrait financier : des propriétaires parisiens, y voyant une occasion favorable, ont mis leurs logements en location à des tarifs atteignant 800 euros par nuit (Le Monde, 22 juillet).
Des procédures d’expulsion coûteuses
En France, la location de longue durée implique des obligations qui rendent les propriétaires réticents à opter pour ce modèle, surtout dans les zones où l’afflux touristique est saisonnier. Les réglementations visant à protéger les locataires, bien que nécessaires, freinent les bailleurs, qui redoutent les retards de paiement ou des procédures d’expulsion longues et coûteuses (« Digital Discrimination: The Case of Airbnb.com », Benjamin Edelman et Michael Luca, Harvard Business School, 2014). Les jeunes travailleurs et les étudiants peinent de plus en plus à accéder aux locations de longue durée, illustrant ainsi un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (Le Monde, 10 octobre).
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