L’envolée des prix de l’immobilier vient de subir un coup d’arrêt. Ces errements suscitent discussions et perplexité, et produisent leur lot d’analyses et de prévisions. Le marché de la pierre va-t-il s’écrouler ou reprendre sa marche en avant ?
En vingt-cinq ans, les prix des logements ont plus que triplé, et même presque quadruplé. Une telle ascension est impressionnante. Elle mérite pourtant d’être doublement mise en perspective. D’un côté, compte tenu de la hausse générale des prix, proche de 50 % en vingt-cinq ans, elle n’a en réalité guère excédé, en valeur relative, un doublement.
D’un autre côté, cette ascension ne fut en aucune façon linéaire : la phase d’effervescence a duré en fait peu de temps, une dizaine d’années tout au plus, entre 2001 et 2009. Les prix s’étaient emballés, avant de s’assagir les années suivantes. En 2019, à la veille de la crise du Covid-19, ils n’avaient même pas encore récupéré leurs niveaux de 2011, et avaient même fléchi en euros constants (hors inflation). A partir du point bas de 2016-2017, une nouvelle phase de hausse s’est amorcée, mais elle n’a rien eu de comparable avec la précédente et s’est enrayée à l’été 2022.
Le mouvement ascendant a été concomitant à des conditions d’emprunt de plus en plus favorables, c’est-à-dire à un assouplissement de l’accès au marché du crédit auprès des réseaux bancaires, un allongement de la durée des emprunts et une baisse vertigineuse des taux d’intérêt. Inversement, la remontée des taux d’intérêt et le resserrement des conditions d’attribution de crédits par les banques suffisent à expliquer le bégaiement actuel du marché. Mais il y a une exception à cette règle : le marché a fait du sur-place après la crise des subprimes, de 2009 à 2016, alors que les taux s’effondraient, passant de 3 % à 1 %.
Marché sensible
Selon Jacques Friggit, haut fonctionnaire expert du marché immobilier et connu pour sa collation d’indices des prix de l’immobilier sur le temps long (publiée sur le site de l’Inspection générale de l’environnement et du développement durable), ceux-ci ont longtemps navigué de concert avec les revenus des ménages dans une sorte de « tunnel », d’où ils sont sortis il y a environ vingt-cinq ans.
A partir de ce moment, la hausse a excédé de beaucoup l’augmentation des ressources des acheteurs. Les ménages ont consacré des parts croissantes de leurs ressources à l’investissement dans la pierre, quitte à s’endetter dans un premier temps avec des taux d’intérêt importants, puis en savourant des conditions d’emprunt optimales. Mais cette mécanique n’a pas survécu à la crise des subprimes et à la politique d’austérité amorcée en 2013 : l’immobilier a fléchi et n’a repris que huit ans plus tard, avant que l’inflation ne remette à nouveau tout en question.
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