Chaque année, Nairobi gonfle à un rythme effréné. Depuis l’an 2000, la population de la capitale kényane a plus que doublé, passant de 2,1 millions à 5,5 millions de personnes. Une croissance qui met la ville sous pression et se traduit par une sévère pénurie de logements : 2 millions d’unités manquent pour répondre aux besoins et plus de la moitié des habitants vit dans des quartiers précaires, comme l’immense bidonville de Kibera.
Pour tenter de résoudre cette équation intenable et financer plus d’habitations à prix modérés, une loi a été promulguée en mars, instaurant un prélèvement de 1,5 % sur les salaires de tous les Kényans. Grâce à cette housing levy (« taxe d’habitation »), le chef de l’Etat, William Ruto, s’est engagé à construire 200 000 logements chaque année. Mais la mesure est très impopulaire. Les sceptiques rappellent que, dans ce domaine, les promesses des prédécesseurs de M. Ruto ont rarement été tenues et que les problèmes immobiliers n’ont fait que s’aggraver.
Le Kenya n’est pas une exception. Sur l’ensemble du continent, le retard en matière de logements abordables se creuse « presque jusqu’à l’absurde », indiquait la Banque africaine de développement dans un rapport publié en 2022. L’arriéré atteint jusqu’à 28 millions d’unités au Nigeria, le pays le plus peuplé d’Afrique. « La demande est très élevée et il n’est pas simple de servir des populations vulnérables », résume Oumar Sylla, le directeur pour l’Afrique d’ONU-Habitat.
La difficile quête d’un acheteur
Se lancer dans l’immobilier implique, dans la plupart des pays d’Afrique, un ensemble de tâches éminemment complexes. Au premier chef, l’achat de terrains dans des villes où l’enregistrement du foncier accuse souvent de gigantesques retards. La difficulté à obtenir des titres de propriété fait grimper les prix. Elle nourrit aussi la frilosité des promoteurs, qui peinent à trouver des financements.
La quête d’un acheteur n’est pas moins difficile. Selon le Centre for Affordable Housing Finance in Africa, un centre de recherche sud-africain, les nouveaux logements coûtent en moyenne entre 15 000 et 40 000 dollars (13 800 et 36 800 euros), dans une région où le produit intérieur brut par habitant est d’environ 1 700 dollars par an. Or, le marché du crédit immobilier est sous-développé. La grande majorité de la population vit dans le secteur informel, avec des revenus faibles, irréguliers et non déclarés, ce qui l’empêche d’emprunter. Ainsi, la Tanzanie, un pays de 65 millions d’habitants, compte 6 200 prêts hypothécaires en cours ; en Côte d’Ivoire, on en dénombre à peine 700…
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